Thực hư thị trường bất động sản Việt Nam

Tác giả: Nguyễn Ngọc Già (RFA – 27/11/2013)

Hãy mua bất động sản đi!”. Câu này mượn ý của ông Đoàn Nguyên Đức, khi ông ta “rao hàng”: “Hãy mua nhà đi, đừng chần chừ nữa” [1], cách đây hơn nửa năm.
Đừng mơ tưởng nữa

Đã đến lúc những ai còn mơ tưởng vực dậy thị trường này, nên tỉnh táo nhìn thẳng vào sự thật. Sự thật của cái chết không tài nào cứu nổi, bất chấp người cộng sản đang cố bằng mọi cách với những biện pháp tưởng chừng “quyết liệt” (chữ “đồng chí X” thích dùng) nhưng hoàn toàn bế tắc, tựa chú trăn, dù khổng lồ nhưng lỡ nuốt chửng con mồi to hơn cả nó, nên giờ đang nghẹn họng và chuẩn bị nôn ngược ra mà chết. Cái chết không tránh khỏi bởi lòng tham vô đáy. Quy luật muôn đời là thế.

Ở đây không bàn đến những “mưu ma chước quỷ” trong việc “sản xuất” ra “các loại luật” cùng các thủ đoạn cướp đất tàn nhẫn vô nhân đạo của bộ ba: giới cầm quyền – doanh nghiệp bất động sản – ngân hàng, bởi ai cũng biết “ba con quỷ” này quậy phá ra sao rồi.

Ở đây cũng không bàn đến giá thành bất động sản, bởi chỉ có “bộ ba” nói trên mới biết rõ trong cái gọi là “giá thành”, các loại “chi phí đen” ngốn bao nhiêu trong đó, để dẫn đến giá bán vượt xa tầm với của người dân trung lưu và dân nghèo – số chiếm đông đảo trong xã hội.

Theo một khảo sát quốc tế [2] trong năm 2011, người lao động thu nhập thấp (dưới 2 đôla/ngày) chiếm 18,2% dân số (16,1 triệu người), người lao động thu nhập 5 đôla/ngày chiếm đến 70,4% dân số (63,1 triệu người). Tổng số khoảng 79,2 triệu người so với khoảng 89,2 triệu dân tại Việt Nam.

Dù khảo sát trên dự đoán năm 2012, tỉ lệ người thu nhập 5 đô/ngày sẽ giảm dần xuống 67,1%, nhưng thực tế dường như diễn ra ngược lại và ngày càng có xu hướng cho thấy 2 thành phần thu nhập nói trên, không những không giảm mà còn có dấu hiệu tăng lên, bởi các chuyên gia nói “tỉ lệ thất nghiệp thực tế phải gấp đến mười lần” [3] so với số báo cáo chỉ 1,99% (năm 2012).

Năm 2013, dân số Việt Nam vừa chào đón công dân thứ 90 triệu [4]. Ước số người thu nhập thấp (theo tỉ lệ như trên), chí ít vào khoảng trên dưới 80 – 81 triệu người. Số người thu nhập như thế, thì ăn còn chật vật, nói gì đến ở, dù là “nhà ở xã hội”, sản phẩm mà chế độ … đang hướng dư luận tập trung vào, vẻ như lo cho người nghèo, chẳng qua để xoa dịu lòng dân đang chất ngất phẫn nộ, khi thu nhập của họ ngày càng kiệt quệ cùng tình trạng “nghèo hóa” ngày một gia tăng.

Đồng hồ nợ công thế giới [5] (The global debt clock) hôm 21/10/2013 đã điểm nợ Việt Nam đạt mức 76,706 tỉ USD, vị chi mỗi người Việt Nam đang gánh hơn 851 USD. Trong số nợ này, nhất định người dân chúng ta đang gánh cả cái thứ “của nợ” từ bộ “ba con quỷ” nói trên. Cho đến giờ này, không một số liệu “nợ xấu” nào, được các nhà quan sát độc lập ghi nhận như là con số có thể tin được.

Mặc dù ông Trần Đình Thiên, Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho báo Tiền Phong hay [6], con số mới nhất mà ông ta “được biết” thì “nợ xấu” ngân hàng khoảng 400.000.000.000.000 đồng, tương đương 20 tỉ đô Mỹ. Tuy thế, ông Vũ Khoan chưa bao giờ tin [7] vào những con số đại loại như thế, dù những người làm thống kê đều là…đồng chí của ông ta (!). Tất nhiên, ông Thiên đã nói rất rõ bằng chữ “được biết”, điều này có nghĩa con số không được phép biết, dù là “viện trưởng”, cũng không biết… nổi (!). Con số thất nghiệp người ta còn mạnh miệng để “nhân 10 lần”, thì con số nợ xấu dù giả sử chỉ tạm nhân đôi, cũng làm cho người dân đen rơi vào tình trạng “tối tăm mày mặt” bởi nhiều con số không đằng sau, gây hoa mắt đến choáng váng!

Dù cho những doanh nghiệp không kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, thì tài sản thế chấp cho ngân hàng phần lớn cũng xuất phát từ bất động sản, đó là chưa kể cách gọi là “tín chấp” mà chính phủ ép ngân hàng cho các doanh nghiệp nhà nước vay lâu nay, như Vinashin hay EVN [8], PVN v.v…, nhưng những khoản vay vô tội vạ, vay mà không cần lo lắng như thế này, không những đút vào túi riêng, đổ sông đổ biển mà còn bị đẩy vào chứng khoán, ngân hàng và bất động sản một cách bừa bãi không kiểm soát nổi.

“Nợ xấu” không những đến từ đó, mà còn do giá bất động sản cao “tít trời” như ông Nguyễn Bá Thanh nói [9]: “Miếng đất giá trị 100 tỉ đồng, ông đưa lên 500 tỉ. Lẽ ra 100 tỉ thì được vay 60 tỉ, nhưng vì ông đưa lên 500 tỉ nên họ được vay 300 tỉ”. Giờ đây, không những “300 tỉ” “đi đời nhà ma” mà ngay cái miếng đất đó, giá 100 tỉ cũng không còn… “nguyên vẹn”, do giá đất đã qua thời sốt nóng từ lâu. Không những thế, cứ giả sử tịch biên được để phát mãi thu hồi nợ theo kiểu “của đổ hốt lại”, cũng không chắc miếng đất chỉ có duy nhất một chủ nợ, bởi nó bị “giằng xé” từ “năm cha bảy chú” với thủ đoạn đem một tài sản cầm cố cho vài ngân hàng khác nhau [10], điều này do chính “đám lãnh đạo” ngân hàng góp tay mà ra. Đó gọi là “thiệt đơn thiệt kép” – như người ta hay nói.

Tuy nhiên, người cộng sản rất “thủy chung” với khái niệm “Kinh tế thị trường định hướng XHCN”. Đó là loại tư duy quái đản nhất, họ vẫn không chịu gột rửa trong đầu. Thế là cứ đi “ăn mày” các nước nỗi khát khao “kinh tế thị trường”. Chẳng có gì lạ, khi bà Virginia Foot nói [11]: “Đã hội nhập với thế giới, tham gia sân chơi chung toàn cầu, nhưng Việt Nam vẫn có cách làm ăn không giống ai”.
“Định mức” 70m2 và giá dưới 15 triệu

Một điều oái oăm nữa, thử hỏi, dựa vào đâu để ban hành “tiêu chuẩn” theo gói 30.000 tỉ: giá căn hộ dưới 15 triệu đồng/m2 và diện tích dưới 70m2 thì được ưu đãi vay 6%/năm?

“Định mức” nói trên không phải phản ánh đầu óc đặc quánh “bao cấp” của “thời xa vắng” từ những năm 80 thế kỷ trước thì là gì? Không những thế, vô hình chung, chính cái “định mức” này trở thành “chuẩn mực chết” kìm hãm một thị trường tự do, vào lúc này cần phải được giải thoát hơn bao giờ hết. Quá tai hại! Tự người cộng sản đã mắc kẹt ngay trong “cái lồng” do họ tạo ra.

Các chủ đầu tư cứ theo đó mà loanh quanh sao cho gần với “chuẩn” này, thế cho nên, thay vì để thị trường tự điều tiết giá cả, tự định đoạt loại diện tích sao cho dễ bán (nghĩa là phù hợp với đa số người mua), nó trở thành cái thòng lọng thắt dần vào cổ các “đại gia” bất động sản, bởi hầu hết các dự án đang dở dang hay đã hoàn thành, tất cả đã xong quy hoạch và thiết kế từ lâu.

Trên thực tế, từ nhiều năm trước, các chủ đầu tư cũng không bao giờ thực hiện công tác điều tra nhu cầu nhà ở người dân một cách nghiêm túc, khi bắt tay làm dự án, thay vào đó, họ chỉ quảng cáo rầm rộ, với thiết kế “đậm chất tây”, đầy hào nhoáng nhất thời mà không tính đến văn hóa nông nghiệp của dân Việt vẫn còn rất đậm.

Giả sử “định mức” 15 triệu đồng/m2 là hợp lý, thử hỏi một thị trường tự do đúng nghĩa, tại sao cần phải ngăn cản giới bất động sản giảm giá đến mức, cho tới khi nào người mua có thể chấp nhận? Điều đó có nghĩa, giá bán một mét vuông hoàn toàn không được phép nói tới khái niệm “đáy” hay “trần” trong tình hình hiện nay. Điều đó cũng phần nào giải thích thêm, tại sao “nhà nước” cứ thích “nghĩ thay, quyết thay, làm thay” cho giới bất động sản.

Không thể nói là không có “vấn đề”  trong “núi” bất động sản đang đông cứng (!) Ngoài ra, các chi phí hay gọi là “bôi trơn”, trên thực tế, thường thuộc loại “chi phí ứng trước”, giờ các đại gia bất động sản chắc khó có thể cam chịu “ôm hận” một mình, nên việc “nhà nước” tham gia vào “giải cứu” cũng là điều dễ hiểu. Một dạo một số chủ đầu tư đòi “chẻ nhỏ” diện tích ra còn 25m2/căn hộ, nhưng thực tế không thể làm vì sự hồ đồ và bất khả thi của cách nghĩ này.

Cái gọi là “giảm giá” hiện nay, thực chất không có, bởi chủ đầu tư dùng nhiều “thủ thuật” biến hóa: gian lận trong cách tính diện tích căn hộ, thay đổi vật liệu xây dựng rẻ tiền hơn, bớt xén các tiêu chuẩn quy định chất lượng trong xây dựng, chèn ép lương công nhân v.v… nó làm cho giá bán ngỡ là giảm, thực chất chỉ là chiêu lừa bịp, thậm chí nguy hiểm rình rập người dân, khi chọn những nơi như thế làm chốn an cư. Kể cả những lời hứa hão và những chiêu khuyến mãi khác nhưng không có tính chế tài khả thi, nó chỉ dùng để làm sao tống khứ hàng tồn kho càng nhanh, càng nhiều, càng tốt.

Dù có những căn hộ chưa hoàn thành, đang rao 45m2 với giá 500 triệu [11A], nhưng không ai dám chắc về chất lượng và tiện ích của những nơi này không làm chủ nhân mau chóng thất vọng khi dọn vào ở. Phát sinh tranh chấp rất dễ tiếp tục bùng nổ như đã bùng nổ trong thời gian qua. Bế tắc cho bất kỳ ai rơi vào trường hợp như thế, bởi dù có khởi kiện dân sự, phần thắng hiếm khi nào thuộc về cư dân với “thành quả” chỉ chuốc nỗi muộn phiền, phí phạm nhiều thời gian và tiền bạc cho mình. Nguyên nhân vì sao cư dân thường thua kiện hay vấp phải chây ì của chủ đầu tư, với sự bàng quan từ giới cầm quyền, thì ai cũng hiểu.

Ông Alan Phan đã từng bày tỏ: nhà chức trách chẳng cần làm gì để cứu bất động sản cả, hãy để nó “rơi tự do” [12]. Thật ra, người cộng sản biết đó là phương án duy nhất đúng. Đúng với quy luật kinh tế của nền kinh tế thị trường, nhưng họ không thể làm và không dám làm. Bởi thị trường bất động sản “rơi tự do” cũng có nghĩa, chính bản thân họ, gia đình họ, các phe cánh của họ cùng “rơi tự do” trong tình trạng cắm đầu xuống đất, chết chùm.

Thanh toán qua ngân hàng

Một dạo, giới cầm quyền đưa ra phương thức, dù đã được thế giới sử dụng từ rất lâu – mua bán nhà phải qua ngân hàng [13], nhưng cuối cùng họ vẫn không đưa công cụ quản lý kinh tế quan trọng này vào thực tế. Lý do ai cũng hiểu, khi công cụ “ích nước lợi nhà” này khai triển, người cộng sản chỉ có… chết ngắc!

Giờ đây, họ hí hoáy gọi là gỡ khó cho “cái gói 30.000 tỉ đồng” mà sau gần nửa năm trời, giải ngân được… hơn 1% [14](!). Trong đó:

- Giải ngân cho 905 khách hàng với dự nợ 220,9 tỷ đồng/21.000 tỉ đồng.
- Giải ngân cho 7 doanh nghiệp với dư nợ 122,6 tỉ đồng/9.000 tỉ đồng.

Vẫn tiếp tục lì lợm, “bộ ba tam giác” “quậy” cho thị trường bất động sản nát bét, nay cũng chính họ đòi “gỡ khó” (!). Trịnh Đình Dũng – Bộ trưởng Bộ Xây dựng nói [15]: “… vấn đề quan trọng không phải là nhanh hay chậm mà phải đúng đối tượng”. Trước đây, khi đưa ra vụ “30.000 tỉ”, họ nói  để giải quyết hàng bất động sản tồn kho. Nay, họ “định hướng” lại, nói là vì người nghèo (?!).

Các thủ tục nặng nề trong “gói cứu trợ”, vẫn phô bày rõ, người dân hiện nay không khác gì đang sống thời kinh tế chỉ huy tập trung, bao cấp: xét duyệt, chứng nhận từ phường xã, cơ quan làm việc về việc chưa có nhà, đủ thu nhập trả nợ v.v… Nó tỏ ra vô cùng lạc hậu, ấu trĩ trong thời buổi công nghệ thông tin. Không những các thủ tục đó làm khó và cản bước người nghèo mong muốn có “căn nhà mơ ước”, giới cầm quyền vẫn bộc lộ thứ “tư duy thủ công” đến thảm hại.

Chỉ mỗi việc chứng minh khả năng người vay có đủ khả năng trả nợ trong tình hình kinh tế vỡ nát, cũng  làm các ngân hàng chùn tay cho vay. Với tư cách bên cho vay, làm sao ngân hàng đủ can đảm mở rộng túi tiền (dù cứ tạm cho là có) cho người nghèo, khi ở vào thế “nắm dao đằng lưỡi”, khi tâm lý “con chim sợ cành cong” còn nguyên đó, do giới cầm quyền và chính nội bộ ngân hàng tạo ra từ núi nợ đầm đìa cùng hàng loạt “viên chức ngân hàng” xộ khám? Nhu cầu thu hồi đủ vốn và lãi từ các hợp đồng cho vay vẫn là chân lý không thể chối cãi. Đừng vay mượn thêm nữa cái gọi là kinh doanh để “phục vụ chính trị” hay “an sinh xã hội”. Nó đã hết thời lâu rồi với di họa đầy dãy, từ thủ đoạn đánh lận đó.

Điều lẽ ra nên làm và làm từ rất lâu, ít nhất  khi vừa được Mỹ bỏ cấm vận, làm bước đệm cho Việt Nam hội nhập thế giới, đó chính là “mã số cá nhân” – tiền đề để mỗi người đều có (ít nhất) một tài khoản và mọi thứ đều phải thanh toán qua ngân hàng. Đó là cách giải quyết khoa học, nhẹ nhàng, hiệu quả nhất cho cả phía cho vay lẫn bên vay, trong việc mua bán bất động sản. Người cộng sản đã không làm, do họ nhìn thấy trước “tai họa” từ việc làm này mang tới.

Bây giờ, giới cầm quyền định kết hợp với Ngô Bảo Châu làm việc này [16], có vẻ họ nói cho qua chuyện, bởi thật tâm làm, đó là “gót chân achilles”, nó sẵn sàng tố cáo toàn bộ gia sản cùng những phi vụ mờ ám của tất cả những “con bạch tuộc” khổng lồ trong thế giới “mafia đỏ”. Do đó, quá khó để tin họ thật sự muốn quản lý hiện đại, văn minh như các nước nhằm phục vụ tốt cho dân.

Tuy nhiên, không có nghĩa thế giới không biết tài sản của họ ở đâu và bao nhiêu, bởi [17] “…Thụy Sĩ không còn là vùng đất hứa của những đồng tiền bất chính đã làm thất vọng những nhà độc tài trên thế giới”. Không chỉ riêng Thụy Sĩ, đài BBC có bài “Miến Điện dân chủ hóa hay tự diễn biến?” [18], trong đó cho hay, có một “danh sách đen” của các nhân vật đầu sỏ Miến Điện lên tới hơn 900 người, mà tài sản của họ bị Hoa Kỳ và Cộng đồng Âu Châu quyết định đóng băng tại hải ngoại, dựa theo tài liệu công bố hồi tháng 11 năm 2007.  Chỉ là chưa đến lúc tài sản chìm nổi các “đại gia đỏ” Việt Nam bị phơi ra trước công luận. Trước sau gì cũng đến ngày đó.
Kết

Gói 30.000 tỉ đồng đã bộc lộ tất cả những sai trái, duy ý chí, chống lại quy luật kinh tế. Nhận lãnh thất bại, nhưng người cộng sản vẫn cực đoan để đưa ra hàng loạt  “giải pháp” rối rắm, nhiêu khê và lý thuyết suông. Thậm chí, dù  có tuân theo quy luật kinh tế khách quan, “gói giải cứu” cũng quá ít ỏi và trễ tràng so với tình hình kinh tế bi đát cùng hiện trạng bất động sản vô phương sống sót như người viết ví von qua hình ảnh chú trăn tham lam đến chết nghẹn.

Source : RFA